สินเชื่อบ้าน 2569 ดอกเบี้ย MLR MRR คืออะไร กู้ได้เท่าไรต่อเดือน
คำตอบเร็ว
สำหรับสินเชื่อบ้าน ให้ดู MRR/MLR เป็น “อัตราอ้างอิง” ไม่ใช่ดูแค่ดอกเบี้ยปีแรก ค่างวดจริงควรคำนวณจากยอดกู้ ระยะผ่อน ดอกเบี้ยเฉลี่ย และรายได้หลังหักหนี้เดิม
ตัวอย่างบ้าน 3,000,000 บาท ดาวน์ 15% ยอดกู้ 2,550,000 บาท ดอกเบี้ย 4.5% ผ่อน 30 ปี ค่างวดประมาณ 12,920 บาทต่อเดือน และควรมีรายได้ราว 32,301 บาทขึ้นไปก่อนรวมหนี้อื่น
เลือกหน้าที่ตรงกับคำค้น
ถ้าคุณค้นเรื่องสินเชื่อบ้านหรือรีไฟแนนซ์ ควรไปทางไหนต่อ
ตอนนี้คุณอยู่ที่ สินเชื่อบ้าน 2569 MLR/MRR - อ่านใบเสนอสินเชื่อให้ถูก. หน้านี้เหมาะสำหรับอ่านใบเสนอสินเชื่อบ้านและความเสี่ยงหลังหมดโปร ถ้าต้องคำนวณค่างวด รีไฟแนนซ์ หรือเทียบกับการโปะบ้าน ให้เปิดเครื่องมือหรือคู่มือที่ตรงกับโจทย์ได้เลย
มีตัวเลขค่างวดหรือจุดคุ้มทุนแล้ว ให้เทียบข้อเสนอจริงพร้อมเงื่อนไขหลังหมดโปรก่อนตัดสินใจ
ดูข้อเสนอสินเชื่อบ้านตรวจแหล่งทางการล่าสุด 4 มิถุนายน 2569
หน้านี้อิงคำจำกัดความ ธปท. และใช้ตัวเลขเป็นตัวอย่างคำนวณ ไม่ใช่ข้อเสนอสินเชื่อ
อัตราจริงต้องดูจากข้อเสนอธนาคาร สัญญา และอัตราอ้างอิงล่าสุดของแต่ละธนาคาร เพราะ MRR/MLR สามารถเปลี่ยนตามประกาศธนาคารได้
การซื้อบ้านเป็นการตัดสินใจระยะยาว เพราะค่างวดไม่ได้ขึ้นกับราคาบ้านอย่างเดียว แต่ขึ้นกับเงินดาวน์ ยอดกู้จริง ดอกเบี้ยช่วงโปรโมชัน อัตราหลังหมดโปร และหนี้เดิมของผู้กู้ด้วย ถ้าเข้าใจ MLR, MRR และ MOR ก่อนคุยกับธนาคาร จะเห็นชัดขึ้นว่าข้อเสนอไหนผ่อนสบายจริง และข้อเสนอไหนแค่ดูดีในปีแรก
ลำดับตัดสินใจก่อนยื่นกู้
อย่าเพิ่งสมัครสินเชื่อบ้านจนกว่าจะเช็กครบ 4 จุดนี้
ใช้ชุดนี้คุยกับผู้กู้ร่วมหรือธนาคาร: แยกดอกเบี้ยโปรออกจาก MRR/MLR หลังโปร คำนวณค่างวดจากราคาบ้านจริง เช็ก LTV/DTI และเปรียบเทียบข้อเสนอก่อนส่งเอกสาร
MLR MRR MOR guide
ความหมายที่ต้องรู้ก่อนอ่านใบเสนอสินเชื่อบ้าน
MLR
Minimum Loan Rate
อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี มักใช้กับเงินกู้ระยะยาวและสินเชื่อธุรกิจมากกว่าสินเชื่อรายย่อย
ถ้าข้อเสนอสินเชื่อบ้านเขียน MLR +/- ส่วนต่าง ให้ถามธนาคารว่าหลังหมดโปรจะอิง MLR หรือ MRR และปรับเมื่อไร
MRR
Minimum Retail Rate
อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลูกค้ารายย่อยชั้นดี ธปท. ยกตัวอย่างว่าใช้กับสินเชื่อรายย่อย เช่น สินเชื่อที่อยู่อาศัย
สินเชื่อบ้านจำนวนมากใช้ MRR เป็นฐานหลังหมดช่วงดอกเบี้ยโปรโมชัน จึงต้องดู MRR +/- margin ในสัญญา
MOR
Minimum Overdraft Rate
อัตราดอกเบี้ยเงินเบิกเกินบัญชีของลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี
โดยปกติไม่ใช่ฐานหลักสำหรับค่างวดบ้านรายเดือน แต่ควรรู้ไว้เมื่อเทียบสินเชื่อหรือวงเงินอื่นร่วมกับบ้าน
ตัวอย่างค่างวดและรายได้
ถ้ากู้บ้านปี 2569 ต้องผ่อนประมาณเท่าไร
ตารางนี้ใช้สูตรผ่อนบ้านแบบลดต้นลดดอกและสมมติให้ค่างวดบ้านไม่เกิน 40% ของรายได้ต่อเดือน เพื่อให้เห็นภาพเร็ว ก่อนนำตัวเลขจริงไปคำนวณต่อในเครื่องมือ
บ้าน 2.5 ล้าน ดาวน์ 10%
- ยอดกู้
- 2,250,000 บาท
- LTV
- 90%
- ดอกเบี้ยสมมติ
- 4.5%
- ระยะผ่อน
- 30 ปี
11,400 บาท/เดือน
รายได้แนะนำประมาณ 28,501 บาท/เดือน ก่อนพิจารณาหนี้อื่น
งบเริ่มต้นสำหรับบ้านหลังแรกหรือคอนโดราคาไม่สูง
บ้าน 3 ล้าน ดาวน์ 15%
- ยอดกู้
- 2,550,000 บาท
- LTV
- 85%
- ดอกเบี้ยสมมติ
- 4.5%
- ระยะผ่อน
- 30 ปี
12,920 บาท/เดือน
รายได้แนะนำประมาณ 32,301 บาท/เดือน ก่อนพิจารณาหนี้อื่น
กรณีมาตรฐานที่คนค้นหาบ่อย ค่างวดขึ้นกับดอกเบี้ยจริงและหนี้เดิม
บ้าน 5 ล้าน ดาวน์ 20%
- ยอดกู้
- 4,000,000 บาท
- LTV
- 80%
- ดอกเบี้ยสมมติ
- 5.5%
- ระยะผ่อน
- 30 ปี
22,712 บาท/เดือน
รายได้แนะนำประมาณ 56,779 บาท/เดือน ก่อนพิจารณาหนี้อื่น
วงเงินสูงขึ้นควรเผื่อรายได้และเงินสำรองมากกว่าเดิม
วางแผนต่อจากหน้านี้
คำนวณค่างวด เทียบรีไฟแนนซ์ และเลือกข้อเสนอให้ครบก่อนยื่นกู้
คำนวณผ่อนบ้านจากราคาจริง
ใส่ราคาบ้าน เงินดาวน์ อัตราดอกเบี้ย ระยะผ่อน และดูค่างวดพร้อมแผนรายเดือนทันที
คำนวณผ่อนบ้านฟรีทำไมต้องดู MRR/MLR หลังหมดโปรโมชัน
ข้อเสนอสินเชื่อบ้านมักแสดงดอกเบี้ยปีแรกหรือ 3 ปีแรกให้ดูน่าสนใจ แต่ภาระจริงของบ้านอยู่ยาวกว่านั้นมาก ถ้าปีที่ 4 เป็นต้นไปกลายเป็น MRR - 0.50% หรือ MLR + 0.25% ค่างวดและดอกเบี้ยรวมอาจเปลี่ยนชัดเจนเมื่ออัตราอ้างอิงของธนาคารเปลี่ยน
ดังนั้นก่อนตัดสินใจ ควรถามธนาคาร 4 ข้อ: อัตราเฉลี่ย 3 ปีแรกเท่าไร, หลังปีที่ 4 อิง MRR หรือ MLR, margin เป็นบวกหรือลบกี่เปอร์เซ็นต์, และมีค่าธรรมเนียมหรือเงื่อนไขรีไฟแนนซ์ก่อนกำหนดหรือไม่
ก่อนยื่นกู้จริง
4 จุดที่ทำให้ค่างวดบ้านพลาดจากที่คิดไว้
อย่าดูแค่ดอกเบี้ยปีแรก
สินเชื่อบ้านมักมีดอกเบี้ยต่ำช่วงแรก แล้วเปลี่ยนเป็น MRR/MLR +/- ส่วนต่างหลังหมดโปร ควรดูอัตราเฉลี่ย 3 ปีและหลังปีที่ 4 ด้วย
MRR/MLR คือฐานอ้างอิง ไม่ใช่อัตราสุดท้ายเสมอไป
ข้อเสนอจริงอาจเป็น MRR - 2.00% หรือ MLR + 0.50% และเปลี่ยนได้เมื่อธนาคารปรับอัตราอ้างอิง
LTV และวงเงินกู้ขึ้นกับประกาศและคุณสมบัติผู้กู้
อย่าใช้ตัวเลข LTV เดียวตัดสินทุกกรณี ให้ตรวจประกาศล่าสุด ประเภททรัพย์ ราคา หลักประกัน และหนี้เดิมของผู้กู้
รายได้พอผ่อนต้องรวมภาระหนี้อื่น
ถ้ามีผ่อนรถ บัตรเครดิต หรือสินเชื่ออื่น ค่างวดบ้านที่รับได้จริงจะต่ำกว่าตารางตัวอย่าง
ดอกเบี้ยเปลี่ยน 1% ค่างวดบ้านต่างกันแค่ไหน
ตัวอย่างยอดกู้ 3,000,000 บาท ผ่อน 30 ปี ดอกเบี้ยที่ต่างกันเพียง 1% ต่อปี ทำให้ค่างวดและดอกเบี้ยรวมต่างกันมากในระยะยาว ตารางนี้จึงเหมาะสำหรับใช้ต่อรองหรือเปรียบเทียบข้อเสนอจากหลายธนาคาร
| ดอกเบี้ยต่อปี | ค่างวดประมาณ | รายได้แนะนำ | ดอกเบี้ยรวมโดยประมาณ |
|---|---|---|---|
| 3.5% | 13,471 บาท/เดือน | 33,678 บาท/เดือน | 1,849,683 บาท |
| 4.5% | 15,201 บาท/เดือน | 38,001 บาท/เดือน | 2,472,201 บาท |
| 5.5% | 17,034 บาท/เดือน | 42,584 บาท/เดือน | 3,132,121 บาท |
| 6.5% | 18,962 บาท/เดือน | 47,405 บาท/เดือน | 3,826,335 บาท |
ผ่อนสั้นหรือผ่อนยาว แบบไหนเหมาะกว่า
ระยะผ่อนยาวช่วยลดค่างวดต่อเดือน แต่ดอกเบี้ยรวมสูงขึ้น ส่วนระยะผ่อนสั้นทำให้เงินต้นลดเร็วแต่ต้องมีรายได้และสภาพคล่องมากพอ ตัวอย่างด้านล่างใช้ยอดกู้ 3,000,000 บาท ดอกเบี้ย 4.5% ต่อปี
| ระยะผ่อน | ค่างวดประมาณ | ดอกเบี้ยรวมโดยประมาณ | เหมาะกับใคร |
|---|---|---|---|
| 15 ปี | 22,950 บาท/เดือน | 1,130,964 บาท | คนรายได้มั่นคงและต้องการลดดอกเบี้ยรวม |
| 20 ปี | 18,979 บาท/เดือน | 1,555,076 บาท | คนรายได้มั่นคงและต้องการลดดอกเบี้ยรวม |
| 25 ปี | 16,675 บาท/เดือน | 2,002,492 บาท | คนต้องการค่างวดต่ำและยังมีเงินสำรองรายเดือน |
| 30 ปี | 15,201 บาท/เดือน | 2,472,201 บาท | คนต้องการค่างวดต่ำและยังมีเงินสำรองรายเดือน |
next step
ถ้าค่างวดอยู่ในงบ ให้เทียบข้อเสนอสินเชื่อและประกันบ้านก่อนตัดสินใจ
ใช้ตารางนี้เป็นจุดตั้งต้น แล้วขอข้อเสนอจริงจากธนาคารหรือพาร์ทเนอร์เพื่อดูดอกเบี้ย ค่าธรรมเนียม เงื่อนไขหลังหมดโปร และความคุ้มครองที่ต้องซื้อร่วม
คำนวณสินเชื่อบ้านของคุณ
ใส่ราคาบ้านและรายได้ คำนวณค่าผ่อนและดูว่ากู้ได้เท่าไร
คำนวณผ่อนบ้านตอนนี้แหล่งอ้างอิง
- ธปท.: MLR MOR MRR คืออะไร (ใช้ยืนยันความหมายของ MLR, MOR และ MRR และแนวคิดอัตราอ้างอิงแบบบวก/ลบส่วนต่าง)
- ธปท.: สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (ใช้เป็นกรอบเช็กสินเชื่อบ้าน รีไฟแนนซ์ ผู้ให้บริการ และข้อควรพิจารณาก่อนยื่นกู้)
- ธปท.: อัตราดอกเบี้ยประจำวันของธนาคารพาณิชย์ (ใช้ตรวจอัตราอ้างอิงของธนาคารแต่ละแห่งก่อนนำไปคำนวณ)
- ธปท.: เกณฑ์ LTV สินเชื่อที่อยู่อาศัย (ใช้ตรวจกรอบ Loan to Value และประกาศ/การรับฟังความคิดเห็นล่าสุดก่อนประเมินเงินดาวน์)
- ตัวอย่าง ธอส.: ประกาศอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ปี 2569 (ใช้เป็นตัวอย่างธนาคารเฉพาะราย ไม่ใช่อัตราตลาดของทุกธนาคาร)