รีไฟแนนซ์บ้าน vs โปะบ้าน 2569: คำนวณแบบไหนคุ้มกว่า

ถ้าอยากลดภาระบ้าน มี 2 ทางหลัก: รีไฟแนนซ์เพื่อเอาดอกเบี้ยใหม่ หรือโปะเงินต้นเพื่อลดดอกเบี้ยรวม คำตอบที่ถูกไม่ใช่ “ดอกเบี้ยต่ำที่สุด” อย่างเดียว แต่คือทางที่ประหยัดสุทธิจริงและยังไม่ทำให้เงินสดตึงเกินไป

Answer first

ถ้าเงินสดพอและต้องการลดดอกรวม โปะบ้านมักแรง แต่ถ้าต้องลดค่างวดหรือดอกเดิมสูง รีไฟแนนซ์/retention ต้องถูกเทียบก่อน

ใช้แพ็กเกจด้านล่างเพื่อเช็กสภาพคล่อง จุดคุ้มทุน และเงื่อนไขธนาคารก่อนใช้เงินก้อนหรือย้ายสัญญา

แพ็กเกจตัดสินใจ

เลือกหน้าที่ตรงกับคำค้น

ถ้าคุณค้นเรื่องสินเชื่อบ้านหรือรีไฟแนนซ์ ควรไปทางไหนต่อ

ตอนนี้คุณอยู่ที่ รีไฟแนนซ์ vs โปะบ้าน - เลือกระหว่างลดดอกกับรักษาเงินสด. หน้านี้เหมาะเมื่อคุณมีเงินโปะหรือรายได้เหลือและต้องเลือกระหว่างลดดอกเบี้ยรวมกับรักษาเงินสด ถ้ายังต้องคำนวณค่างวดบ้านหรือจุดคุ้มทุนรีไฟแนนซ์ ให้เลือกหน้าที่ตรงกว่า

คำนวณผ่อนบ้าน เริ่มจากราคาบ้านและรายได้ ใช้เมื่อยังเลือกบ้านหรือวงเงินกู้ ต้องดูค่างวด DTI เงินดาวน์ และเงินสดวันโอนก่อนยื่นจริง คำนวณประหยัดรีไฟแนนซ์บ้าน มีหนี้บ้านเดิมแล้ว ใช้เมื่อรู้ยอดหนี้ ดอกเบี้ยเดิม ดอกเบี้ยใหม่ และค่าธรรมเนียม ต้องดูจุดคุ้มทุนก่อนย้ายธนาคาร รีไฟแนนซ์บ้านคุ้มไหม เช็กก่อนปิดสัญญาเดิม ดูว่าอัตราใหม่ต้องลดเท่าไร ค่าธรรมเนียมคืนทุนกี่เดือน และควรถามธนาคารเดิมเรื่อง retention อย่างไร รีไฟแนนซ์ vs โปะบ้าน หน้านี้ เลือกระหว่างลดดอกกับรักษาเงินสด ใช้เมื่อมีเงินโปะหรือรายได้เหลือ ต้องเทียบดอกเบี้ยรวม ระยะปิดหนี้ และเงินสำรองฉุกเฉิน สินเชื่อบ้าน 2569 MLR/MRR อ่านใบเสนอสินเชื่อให้ถูก ใช้ก่อนเซ็นสัญญาหรือเทียบข้อเสนอ เพื่อดูอัตราอ้างอิงหลังหมดโปร LTV และความเสี่ยงค่างวดเปลี่ยน

มีตัวเลขค่างวดหรือจุดคุ้มทุนแล้ว ให้เทียบข้อเสนอจริงพร้อมเงื่อนไขหลังหมดโปรก่อนตัดสินใจ

ดูข้อเสนอสินเชื่อบ้าน

Refinance vs overpay

กรอกตัวเลขบ้าน แล้วดูว่ารีไฟแนนซ์หรือโปะชนะ

เครื่องมือนี้เทียบดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญาเดิมกับทางเลือกรีไฟแนนซ์และโปะเงินต้น เหมาะสำหรับตัดสินใจคุยกับธนาคารเดิม ธนาคารใหม่ หรือคนในบ้านก่อนใช้เงินก้อน

ยอดหนี้คงเหลือ ระยะเวลาผ่อนที่เหลือ (ปี) ดอกเบี้ยเดิมเฉลี่ย ดอกเบี้ยใหม่รีไฟแนนซ์ ค่าธรรมเนียมรีไฟแนนซ์รวม โปะเพิ่มต่อเดือน เงินก้อนที่โปะทันที

ผลเปรียบเทียบ

โปะบ้านชนะถ้าสภาพคล่องพอ

เงินโปะช่วยลดดอกเบี้ยรวมได้มากกว่าในตัวเลขนี้

รีไฟแนนซ์ประหยัดสุทธิ

0 บาท

จุดคุ้มทุน 0 เดือน

โปะบ้านประหยัดดอกเบี้ย

0 บาท

ปิดหนี้เร็วขึ้น 0 เดือน

กำลังคำนวณผลลัพธ์จากตัวเลขของคุณ

คำนวณรีไฟแนนซ์เต็ม

ใช้ผลลัพธ์นี้คุยกับธนาคารเดิม ธนาคารใหม่ หรือคนในบ้านได้

อ่านผลอย่างไร: ไม่ใช่แค่ประหยัดดอกเบี้ย แต่ต้องดูสภาพคล่อง

รีไฟแนนซ์มักชนะเมื่อดอกใหม่ลดจากเดิมชัดเจนและค่าธรรมเนียมคืนทุนเร็ว ส่วนโปะบ้านมักชนะเมื่อคุณมีเงินสดเหลือจริง และสัญญาอนุญาตให้ลดเงินต้นโดยไม่มีต้นทุนแฝง แต่ถ้าใช้เงินก้อนจนเงินสำรองหมด ความเสี่ยงสภาพคล่องอาจสูงกว่าดอกเบี้ยที่ประหยัดได้

สถานการณ์	รีไฟแนนซ์ประหยัดสุทธิ	โปะบ้านประหยัดดอก	ปิดหนี้เร็วขึ้น	ผลที่ควรดูต่อ
อยากลดค่างวด ยอดหนี้ 2,500,000 บาท ดอกเดิม 6.2% ดอกใหม่ 4.2%	697,170 บาท	0 บาท	0 เดือน	ดูรีไฟแนนซ์ละเอียด
มีเงินโปะเดือนละ 10,000 ยอดหนี้ 2,500,000 บาท ดอกเดิม 6.2% ดอกใหม่ 4.2%	697,170 บาท	1,195,554 บาท	140 เดือน	ดูรีไฟแนนซ์ละเอียด
มีเงินก้อน 300,000 ยอดหนี้ 2,500,000 บาท ดอกเดิม 6.2% ดอกใหม่ 4.2%	697,170 บาท	706,174 บาท	57 เดือน	ดูรีไฟแนนซ์ละเอียด
ดอกใหม่ลดไม่มาก ยอดหนี้ 2,500,000 บาท ดอกเดิม 5.5% ดอกใหม่ 4.9%	111,421 บาท	726,477 บาท	97 เดือน	ดูรีไฟแนนซ์ละเอียด

เลือกตามเป้าหมาย: ลดค่างวด ลดดอก หรือปิดหนี้เร็ว

ถ้าต้องการลดค่างวดทันที

เริ่มจากรีเทนชันหรือรีไฟแนนซ์ เพราะโปะบ้านช่วยลดดอกเบี้ยรวมแต่ไม่ได้ลดค่างวดตามสัญญาทันทีเสมอไป

ถ้ามีเงินก้อนสม่ำเสมอ

โปะบ้านมักแข็งแรงมาก เพราะเงินไปลดเงินต้นโดยตรง แต่ต้องเหลือเงินฉุกเฉินอย่างน้อย 3-6 เดือน

ถ้าดอกเบี้ยเดิมสูงหลังหมดโปร

รีไฟแนนซ์อาจชนะ แม้มีค่าธรรมเนียม เพราะส่วนต่างดอกเบี้ยสะสมตลอดหลายปี

ถ้าใกล้ขายบ้านหรือย้ายบ้าน

ระวังรีไฟแนนซ์ เพราะอาจยังไม่ถึงจุดคุ้มทุนก่อนขาย โปะเล็กน้อยหรือถือเงินสดอาจเหมาะกว่า

Liquidity decision packet

แพ็กเกจตัดสินใจ: รีไฟแนนซ์ โปะ หรือทำทั้งสองอย่าง

ใช้ส่วนนี้หลังได้ผลคำนวณ เพื่อไม่ให้ตัดสินใจจากตัวเลขประหยัดดอกเบี้ยอย่างเดียว แต่รวมสภาพคล่อง จุดคุ้มทุน เงื่อนไขโปะ และข้อเสนอ retention ด้วย

สภาพคล่อง 1. กันเงินฉุกเฉินก่อนโปะ ถ้าโปะแล้วเงินสำรองเหลือต่ำกว่า 3-6 เดือน ให้ลดวงเงินโปะหรือเลือกรีเทนชันก่อน คำนวณ 2. เทียบผลด้วยตัวเลขเดียวกัน กรอกยอดหนี้ ดอกเดิม ดอกใหม่ ค่าธรรมเนียม เงินโปะรายเดือน และเงินก้อนให้ครบในเครื่องมือด้านบน ธนาคารเดิม 3. ขอ retention ก่อนรีไฟแนนซ์ ถ้าธนาคารเดิมลดดอกใกล้เคียงกัน คุณอาจรักษาเงินสดไว้และลดค่าธรรมเนียมวันโอน ข้อเสนอจริง 4. เทียบข้อเสนอจริงก่อนยื่น เมื่อผลชี้ไปทางรีไฟแนนซ์ ให้ขอข้อเสนอจริงที่แยกค่าธรรมเนียม lock-in และอัตราหลังหมดโปร

คำถามก่อนใช้เงินก้อนหรือย้ายสัญญา

ถ้าจะโปะบ้าน

โปะแล้วเงินสำรองยังพออย่างน้อย 3-6 เดือนหรือไม่
ธนาคารตัดเงินโปะเป็นเงินต้นทันที ลดระยะเวลา หรือลดค่างวด
ถ้ามีเหตุฉุกเฉิน จะหาเงินสดทดแทนเงินที่โปะไปแล้วได้จากไหน

ถ้าจะรีไฟแนนซ์

จุดคุ้มทุนเกิดก่อนช่วงโปรโมชันหมดหรือก่อนวันที่คาดว่าจะขาย/ย้ายบ้านหรือไม่
ค่าใช้จ่ายวันโอนทั้งหมดรวมค่าจดจำนอง ค่าอากร ค่าประเมิน และค่าปรับแล้วหรือยัง
อัตราหลังหมดโปรคิดจาก MRR/MLR ลบเท่าไร และค่างวดจะเปลี่ยนอย่างไร

ถ้าจะทำทั้งสองอย่าง

รีไฟแนนซ์แล้วมีเงื่อนไขจำกัดการโปะเงินต้นหรือค่าปรับก่อนกำหนดหรือไม่
เงินโปะควรแบ่งเป็นรายเดือนหรือเงินก้อนเพื่อไม่ให้เงินสดตึงเกินไป
ถ้า retention จากธนาคารเดิมใกล้เคียงรีไฟแนนซ์ การอยู่ธนาคารเดิมแล้วโปะเพิ่มคุ้มกว่าหรือไม่

เช็กข้อเสนอจริง

คัดลอกแพ็กเกจแล้วส่งให้คนในบ้านหรือธนาคารตอบเป็นตัวเลขก่อนตัดสินใจ

ค่าใช้จ่ายและเงื่อนไขที่ต้องตรวจ

ก่อนเลือกรีไฟแนนซ์ ให้รวมค่าจดจำนองใหม่ ค่าอากร ค่าประเมิน ค่าปรับปิดบัญชีก่อนกำหนด และค่าใช้จ่ายที่ธนาคารอาจออกให้แต่ต้องคืนถ้าปิดก่อนกำหนด ส่วนก่อนโปะบ้าน ให้ถามธนาคารว่าเงินที่โปะถูกตัดเงินต้นทันทีหรือไม่ ลดค่างวดหรือลดระยะเวลา และมีขั้นตอนแจ้งความประสงค์พิเศษหรือไม่

เช็กจุดคุ้มทุนรีไฟแนนซ์แบบละเอียด

ถ้าผลลัพธ์เอนมาทางรีไฟแนนซ์ ให้คำนวณจุดคุ้มทุน ค่างวดใหม่ และค่าธรรมเนียมแบบละเอียดต่อ

เปิดคำนวณประหยัดรีไฟแนนซ์บ้าน

รีเทนชันอาจเป็นทางสายกลาง

ธปท. อธิบายความต่างของ retention และ refinance ว่า retention คือขอปรับดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม ส่วน refinance คือย้ายไปธนาคารใหม่เพื่อหาเงื่อนไขที่เหมาะกว่า ดังนั้นก่อนย้ายสัญญา ควรขอข้อเสนอจากธนาคารเดิมก่อนเสมอ ถ้าดอกเบี้ยลดใกล้เคียงกัน retention อาจชนะเพราะต้นทุนต่ำกว่า

Affiliate qualified next step

ถ้าตัวเลขชี้ไปทางรีไฟแนนซ์ ให้เทียบข้อเสนอจริง

ขอข้อเสนอที่แยกดอกเบี้ยปี 1-3 ค่าธรรมเนียม เงื่อนไข lock-in และอัตราหลังหมดโปรโมชันก่อนลงนาม เพื่อให้ผลประหยัดในเครื่องคิดเลขเกิดขึ้นจริง

เช็กข้อเสนอสินเชื่อบ้าน คำนวณผ่อนบ้าน

แหล่งอ้างอิง

อัปเดตการตรวจแหล่งข้อมูล: 4 มิถุนายน 2569 ใช้ข้อมูลจาก ธปท. เรื่องรีเทนชันและรีไฟแนนซ์, ธปท. เรื่องการจัดการหนี้บ้าน และ คู่มือกรมที่ดินเรื่องจดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์ ก่อนทำธุรกรรมจริงควรยืนยันอัตราค่าธรรมเนียมและเงื่อนไขกับธนาคาร/สำนักงานที่ดินอีกครั้ง

สรุป

รีไฟแนนซ์เหมาะเมื่อดอกเบี้ยใหม่ลดมากพอและคืนทุนเร็ว โปะบ้านเหมาะเมื่อมีเงินเหลือจริงและต้องการลดเงินต้นโดยตรง หลายกรณีคำตอบที่ดีที่สุดคือขอ retention ก่อน แล้วค่อยตัดสินใจว่าจะรีไฟแนนซ์ โปะ หรือทำทั้งสองอย่างในจังหวะที่สภาพคล่องพร้อม

อ่านต่อเรื่องจุดคุ้มทุนแบบละเอียดได้ที่ รีไฟแนนซ์บ้าน 2569 คุ้มไหม ดอกเบี้ยใหม่ต้องลดเท่าไร หรือเปิด คำนวณผ่อนบ้าน เพื่อดูค่างวดจากตัวเลขของคุณ

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

รีไฟแนนซ์บ้านกับโปะบ้าน แบบไหนช่วยลดดอกเบี้ยรวมได้มากกว่า?

ขึ้นกับยอดหนี้คงเหลือ ส่วนต่างดอกเบี้ยใหม่ ค่าธรรมเนียมรีไฟแนนซ์ และจำนวนเงินที่โปะ ถ้าดอกใหม่ลดมาก รีไฟแนนซ์มักชนะเรื่องค่างวดและดอกเบี้ยรวม แต่ถ้ามีเงินโปะสูงและค่าธรรมเนียมรีไฟแนนซ์แพง การโปะบ้านอาจลดดอกเบี้ยรวมได้มากกว่า

โปะบ้านทุกเดือนกับโปะเป็นก้อน ช่วยลดดอกเบี้ยต่างกันแค่ไหน?

การโปะเร็วและสม่ำเสมอมักลดดอกเบี้ยได้มาก เพราะเงินต้นลดตั้งแต่ต้นรอบดอกเบี้ย ส่วนการโปะเป็นก้อนเหมาะเมื่อมีโบนัสหรือเงินก้อน แต่ต้องเหลือเงินฉุกเฉินก่อนเสมอ

รีไฟแนนซ์และโปะบ้านพร้อมกันได้ไหม เพื่อให้ผ่อนหมดเร็วขึ้น?

ทำได้และมักเป็นทางที่แรงที่สุดถ้าสภาพคล่องพอ เพราะได้ทั้งดอกเบี้ยใหม่ที่ต่ำลงและเงินต้นลดเร็วขึ้น แต่ต้องตรวจเงื่อนไขโปะเงินต้น ค่าปรับ และ lock-in ของธนาคารใหม่ก่อน

รีไฟแนนซ์บ้านมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง และต้องคุ้มกี่ปีถึงควรทำ?

ค่าใช้จ่ายหลักคือค่าจดจำนองใหม่ ค่าอากร ค่าประเมินหลักประกัน ค่าดำเนินการ ค่าประกัน และค่าปรับหรือค่าโปรโมชันที่ต้องคืนถ้ามี ควรคืนทุนจากส่วนต่างดอกเบี้ยก่อนช่วงโปรหมดหรือก่อนแผนขาย/ย้ายบ้าน